Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter:in

Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter:in

Die Beendigung eines Mietverhältnisses durch den Mieter oder die Mieterin stellt einen regelmäßig vorkommenden Vorgang im Mietrecht dar, der rechtlich klar geregelt ist und dennoch in der Praxis häufig Fragen aufwirft. Die Kündigung eines Mietvertrags ist nicht nur eine formale Erklärung, sondern ein rechtlich bedeutsamer Schritt mit konkreten Fristen, Anforderungen und Auswirkungen auf beide Vertragsparteien. Unabhängig davon, ob ein Auszug geplant ist, ein Umzug aus beruflichen Gründen ansteht oder sich persönliche Lebensumstände ändern, müssen bei der Kündigung eines Mietverhältnisses bestimmte formelle und materielle Voraussetzungen erfüllt sein.

Gesetzliche Grundlagen der ordentlichen Kündigung

Das deutsche Mietrecht sieht für Mieter eine sogenannte ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vor. Diese Frist beträgt nach § 573c BGB drei Monate zum Monatsende. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein, damit dieser Monat noch mitgezählt werden kann. Eine spätere Zustellung führt dazu, dass sich der Kündigungstermin um einen Monat verschiebt. Für Mieter besteht dabei keine Verpflichtung, einen Kündigungsgrund zu nennen.

Das Recht zur ordentlichen Kündigung steht dem Mieter jederzeit zu, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Im Gegensatz zum Vermieter, der ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung nachweisen muss, ist der Mieter nicht zur Begründung verpflichtet. Auch langfristige Mietverträge können unter Einhaltung der gesetzlichen Frist problemlos gekündigt werden. Eine vertraglich vereinbarte längere Kündigungsfrist ist für den Mieter nur dann wirksam, wenn sie individuell vereinbart wurde. Formularverträge mit einer Verlängerung der Kündigungsfrist für Mieter sind in der Regel unwirksam.

Formvorschriften und Zugang der Kündigung

Die Kündigung bedarf der Schriftform gemäß § 568 BGB. Das bedeutet, dass die Erklärung in Papierform abgegeben und eigenhändig vom Mieter unterzeichnet werden muss. Eine Kündigung per E-Mail, SMS oder mündlich erfüllt diese Formvorgabe nicht und ist daher unwirksam. Auch eine digitale Signatur oder ein eingescanntes Dokument reichen nicht aus, solange keine gesetzliche Gleichstellung zur Schriftform vorliegt.

Der Zugang beim Vermieter ist entscheidend. Die Kündigung muss fristgerecht eingehen, wobei die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter liegt. Daher empfiehlt es sich, die Kündigung entweder persönlich gegen Empfangsbestätigung zu übergeben oder per Einschreiben mit Rückschein zu versenden. Auch ein Einwurf-Einschreiben ist möglich, wobei hier der Zustellzeitpunkt gut dokumentiert sein sollte. Streitigkeiten über verspätete Zugänge lassen sich durch sorgfältige Dokumentation vermeiden.

Wichtig ist, dass bei mehreren Mietparteien alle Mieter die Kündigung unterzeichnen müssen. Sind beispielsweise zwei Personen gemeinsam im Mietvertrag eingetragen, genügt es nicht, wenn nur einer von beiden die Kündigung einreicht. Eine nicht von allen Vertragspartnern unterzeichnete Kündigung ist formell unwirksam und entfaltet keine Rechtswirkung.

Kündigungsfristen und deren Berechnung

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate und beginnt mit dem Ende des Monats, in dem die Kündigung dem Vermieter zugeht. Wird die Kündigung beispielsweise am 2. Mai zugestellt, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des 31. Juli. Geht die Kündigung erst am 4. Mai ein, verschiebt sich das Vertragsende auf den 31. August. Bei der Berechnung ist entscheidend, dass Samstage nicht als Werktage im Sinne der Fristregelung zählen, wenn sie auf den dritten Tag fallen. Ein Samstag am 3. eines Monats verlängert somit die Frist um einen weiteren Monat.

In einigen Mietverträgen sind sogenannte Mindestlaufzeiten oder Kündigungsausschlüsse vereinbart. Diese hindern den Mieter daran, das Mietverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Frist zu kündigen. Solche Klauseln sind bis zu einer Dauer von vier Jahren zulässig. Nach Ablauf der Mindestmietzeit gilt wieder die reguläre dreimonatige Kündigungsfrist. Die genaue Prüfung des Mietvertrags ist daher im Vorfeld jeder Kündigung unerlässlich, um etwaige vertragliche Sonderregelungen zu erkennen.

Sonderkündigungsrechte und außerordentliche Kündigung

Neben der ordentlichen Kündigung sieht das Gesetz auch Sonderkündigungsrechte vor. Diese greifen insbesondere bei Mieterhöhungen, Betriebskostenanpassungen oder Modernisierungsankündigungen. Wird dem Mieter beispielsweise eine Mieterhöhung nach § 558 BGB mitgeteilt, kann er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Auch bei Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach § 555c BGB steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Gründen zulässig. Der Mieter muss darlegen, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zumutbar ist. Solche Gründe können erhebliche Gesundheitsgefahren, massive Belästigungen oder gravierende Pflichtverletzungen des Vermieters sein. Die fristlose Kündigung muss begründet und schriftlich erklärt werden. Darüber hinaus ist der Mieter in der Regel verpflichtet, dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe zu setzen.

Ein typischer Fall für eine außerordentliche Kündigung ist Schimmelbefall, der trotz mehrfacher Mängelanzeige nicht beseitigt wird. Auch eine fehlende Heizfunktion in den Wintermonaten kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein, wenn der Vermieter trotz Aufforderung untätig bleibt. Jeder Einzelfall muss jedoch sorgfältig dokumentiert und rechtlich bewertet werden.

Rückgabe der Wohnung und Zustand bei Auszug

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung ordnungsgemäß zurückzugeben. Dabei stellt sich regelmäßig die Frage, in welchem Zustand dies zu erfolgen hat. Grundsätzlich ist die Wohnung besenrein zu übergeben, es sei denn, im Mietvertrag sind darüber hinausgehende Regelungen getroffen worden. Starre Klauseln zu Schönheitsreparaturen, die den Mieter unabhängig vom Zustand oder der Dauer der Mietzeit verpflichten, sind unwirksam. Zulässig sind dagegen flexible Klauseln, die sich am Renovierungsbedarf orientieren.

Ein Übergabeprotokoll ist rechtlich nicht zwingend, wird aber dringend empfohlen. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Auszug und dient beiden Parteien als Nachweis. Mängel, Schäden oder fehlende Schlüssel können so eindeutig festgehalten werden. Auch Zählerstände für Strom, Gas und Wasser sollten bei der Rückgabe gemeinsam abgelesen und im Protokoll vermerkt werden. Dies erleichtert die spätere Abrechnung und reduziert die Wahrscheinlichkeit von Streitigkeiten.

Zur Rückgabe gehört auch die vollständige Herausgabe aller Schlüssel, einschließlich nachgemachter Exemplare. Werden nicht alle Schlüssel übergeben, kann der Vermieter berechtigt sein, die Schließanlage auf Kosten des Mieters auszutauschen, sofern Sicherheitsbedenken bestehen. Auch etwaige Einbauten wie Regale, Lampen oder Waschmaschinen müssen entfernt werden, wenn sie nicht mit dem Vermieter ausdrücklich zur Übernahme vereinbart wurden.

Nachmieterregelung und Vertragsverkürzung

Ein häufiger Irrglaube unter Mietern ist die Annahme, dass durch die Stellung eines Nachmieters automatisch eine vorzeitige Vertragsbeendigung möglich sei. Tatsächlich ist der Vermieter rechtlich nicht verpflichtet, einen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, es sei denn, eine entsprechende vertragliche Regelung liegt vor oder der Mieter kann aus einem wichtigen Grund nicht länger in der Wohnung verbleiben. Letzteres wäre etwa bei einem berufsbedingten Umzug oder bei Eintritt in ein Pflegeheim denkbar, wobei selbst dann keine automatische Vertragsverkürzung eintritt.

Wird dennoch ein Nachmieter akzeptiert, sollte dies schriftlich dokumentiert werden. Eine dreiseitige Aufhebungsvereinbarung zwischen Vermieter, Altmieter und neuem Mieter schafft Rechtssicherheit und regelt den genauen Übergabezeitpunkt. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt der ursprüngliche Mietvertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist in Kraft. Der Mieter haftet weiterhin für die Zahlung der Miete, selbst wenn ein Nachmieter bereits in der Wohnung lebt.

Auch Angebote des Vermieters, die Wohnung früher zu verlassen gegen Zahlung einer Abstandssumme oder bei Übernahme bestimmter Renovierungsarbeiten, sollten schriftlich fixiert werden. Mündliche Absprachen führen oft zu Missverständnissen, die später nur schwer zu klären sind.

Mietkaution und deren Rückzahlung

Die Rückzahlung der Mietkaution stellt einen wichtigen Bestandteil des Mietendes dar. Gesetzlich ist keine Frist zur Rückzahlung geregelt, allerdings wird allgemein ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten als angemessen angesehen. Der Vermieter ist berechtigt, die Kaution ganz oder teilweise zurückzubehalten, wenn offene Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen, etwa wegen ausstehender Miete, Nebenkosten oder Reparaturen.

Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt sein. Sie dient als Sicherheit für berechtigte Ansprüche und ist mit dem gesetzlichen Zinssatz zu verzinsen. Einbehalte müssen konkret begründet werden. Allgemeine Formulierungen wie „zur Sicherheit“ oder „vorsorglich“ reichen nicht aus, um eine Zurückbehaltung zu rechtfertigen.

Die Rückgabe der Kaution kann auch in Teilbeträgen erfolgen, wenn beispielsweise die Nebenkostenabrechnung noch aussteht. Sobald alle Forderungen abschließend geklärt sind, muss der Vermieter den Restbetrag unverzüglich auszahlen. Für Mieter empfiehlt es sich, auf eine schriftliche Abrechnung der Kaution zu bestehen, aus der die einbehaltenen Positionen nachvollziehbar hervorgehen.

Melderecht, Versorgungsunternehmen und weitere Pflichten

Mit dem Auszug endet nicht nur das Mietverhältnis, sondern auch die Meldepflichten bei kommunalen Behörden. Der Mieter ist verpflichtet, sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug bei der Meldebehörde umzumelden. Auch die Abmeldung bei Strom-, Gas- und Wasserversorgern sowie bei Telefon- und Internetanbietern gehört zu den Aufgaben des Mieters. Werden diese Abmeldungen nicht rechtzeitig vorgenommen, können weiterhin Kosten entstehen, für die der Mieter haftbar gemacht wird.

Neben der Ummeldung ist auch der Nachsendeauftrag bei der Post ein wichtiges Thema. Damit wichtige Briefe und Dokumente nicht verloren gehen, sollte dieser rechtzeitig beauftragt werden. In manchen Fällen empfiehlt sich zudem eine schriftliche Mitteilung an Hausverwaltung, Versicherung oder Bank, um eine reibungslose Kommunikation zu gewährleisten.

Auch wenn keine Verpflichtung besteht, ist es üblich, dem Vermieter eine neue Anschrift mitzuteilen, damit dieser eventuelle Nachsendungen oder die Kautionsabrechnung ordnungsgemäß zustellen kann. Eine Weigerung, die neue Adresse anzugeben, kann zu Verzögerungen führen und rechtliche Konsequenzen haben, wenn wichtige Schreiben nicht zugestellt werden können.

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